[CFO名次单]龙湖集团债务规模快速增长 利息资本化率超过98%

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近日,住房和城乡建设部、中国人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会。为了进一步落实房地产长效机制,落实房地产金融审慎管理制度,增强房地产企业融资的市场化、规律性和透明度,本文重点研究了房地产企业资本监控和融资管理的规则。据悉,规则主要以“三条红线”为标准。

作为一个高杠杆、资本密集型的行业,首席财务官在房地产企业运营中的重要性不言而喻。在行业增长放缓、融资管理规则更加严格的背景下,首席财务官需要更好地平衡房地产企业的“规模、财务、盈利”因素,岗位测试将会增加。新浪金融地产以中期报告数据为基础,梳理出房地产企业的主要财务指标,对各个房地产企业的经营质量进行评价,并对CFO的工作绩效进行评分。

截至今年上半年财务数据,龙湖集团和CFO赵毅财务业绩均为85分,整体表现良好。赵毅于2006年加入龙湖,历任重庆公司高级经理、成都公司财务总监、集团财务管理中心主任、财务部总经理。2015年,任龙湖执行董事、集团首席财务官、投资委员会委员。

首先,从债务规模及结构来看。

根据Wind数据(下同),今年上半年龙湖短期负债达到172.14亿元,长期负债达到1513.4亿元。与去年同期相比,总债务规模增长20.35%,债务规模扩张速度需要合理控制,但短期债务仅占10.21%的较低水平。

期末,公司账面货币资金和限制现金合计782.58亿元,资本公积超过700亿元,足以弥补公司短期债务。现金与短期债务比率达到4.55的高位,短期内没有明显的偿债压力。在现金负债率方面,龙湖明显超过了之前的“重点房地产企业资金监控和融资管理细则三条红线”。

其次,从房企杠杆率方面来看。

龙湖集团资产负债率为75.91%,剔除1953.8亿元合同负债和预付款后,资产负债率为67.09%,低于70%的红线。净负债率方面,今年上半年略升至51.4%,明显低于100%的红线。

龙湖上半年的财务数据避开了三条红线,高杠杆率风险较小。此外,Wind数据显示,公司目前的永久债务规模为0,调整永久债务后的资产负债率为75.91%,保持不变。

再次,从或有的隐性债务方面来看。

对于一些房地产企业合作收购土地,背后可能会有一些“清仓实债”的或有债务。我们可以从少数股权占总股权的比例、合资企业投资占总资产的比例等方面定性地了解或有债务的大小。通过对比两年前小股东的损益比例和小股东的股权比例,股权比例和收益比例的差异可以大致判断出“清股实债”的可能性。

今年上半年龙湖集团小股东权益达到46.15%的高位,而今年上半年小股东损益达到24.26亿元,占净利润87.65亿元的27.68%。这个比例小于2018年中期小股东股权比例,2年前小股东盈亏比/小股东股权比例为0.7。

此外,龙湖账面匹配公司和关联公司的股权投资分别为99.93亿元和68.98亿元,合计168.91亿元,占总资产的2.32%。

而从债务对于利润表的影响来看。

平均融资成本是一个房地产企业信用状况最直观的体现,能全面反映CFO的工作成果。龙湖的平均融资成本为4.5%,以利息费用为代表的相应财务费用率也较低。

龙湖的土地储备面积达到7354万平方米,与2019年1885.6万平方米的销售面积相比,可以满足未来四年左右的销售,土地储备相对合理。其中一二线城市土地储备占比81%,整体土地储备质量较高。

此外,今年上半年,受疫情影响,房企之间的土地政策呈现明显分化。上半年龙湖征地均价6425元/平方米,平均售价16973元/平方米。地价与房价之比为0.38,处于合理高位。而公司上半年的ROIC(投资回报率)仅为1.17%,这对CFO项目投资的财务计算提出了更高的要求。

上半年业绩发布会上,CFO赵毅表示,龙湖上半年保持金融结构安全,以自律换取自由。但今年上半年,总债务规模增速相对较快,利息资本化处理率较高,仍需合理控制。

最后,从量入为出的拿地政策来看。

房地产公司的财务状况和首席财务官的工作成效,可以从生息负债的规模和结构、房企的杠杆率、或有负债、财务费用和盈利能力、量入为出的土地政策五个方面来考察和评价。

其中,房地产公司计息负债的规模增长率和结构包括以下二级指标:

计息负债的增长率;

现金负债比;

短期债务比例。

就房企杠杆率而言,主要包括以下杠杆率指标:

资产负债率;

不包括预付款后的资产负债率;

净负债率;

永久债券调整后的资产负债率。

此外,房地产企业还存在包括真实债务在内的隐性债务,需要从以下指标进行定性观察:

少数股东股权比例;

合资企业投资/总资产;

2年前小股东盈亏比/小股东股权比。

在对债务的规模和杠杆进行评估后,债务对利润表的影响主要从以下几个方面进行评估:

平均融资成本;

财务费用率;

利息资本化率;

ROE

从深谋远虑、量入为出的角度来看公司的财务工作,主要可以从以下几个方面进行比较:

地价/房价;

一、二线土壤储存比例;

土壤储存去污循环;

ROIC .

根据以上18项相关财务业绩指标,计算并给出相应权重,对各类房企首席财务官的业绩进行评分,试图为首席财务官更好地平衡房企“规模、财务、利润”因素提供一些建议。